Antalya'da Yabancıya Konut Satışı: 2026 Rehberi

Antalya'da yabancı olarak ev almak 2026'da hâlâ mümkün ve düz bir süreç, ama rakamlar değişti. Emlak yoluyla oturma izni (ikamet) için tapudaki değer minimum 200.000 USD olmalı — bu kural 16 Ekim 2023'ten beri tüm Türkiye'de geçerli; eski "büyükşehirde 75.000 USD" sistemi kaldırıldı. Vatandaşlık için minimum 400.000 USD gerekiyor ve mülke 3 yıl satılmama şerhi konuyor. Tapu devri çoğu durumda 1-4 hafta sürer, üzerine mülk bedelinin yaklaşık %6-8'i kadar işlem masrafı eklenir. Aşağıda her rakamın kaynağını, kapalı mahalle riskini ve adım adım süreci bulacaksın.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, resmî veya hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yasal eşikler ve kapalı mahalle listeleri değişebilir — başvuru öncesi Göç İdaresi'nden ve danışmanınızdan güncel durumu teyit ettirin.

30 saniyelik özet — yasal eşikler

İşte 2026 başı itibarıyla geçerli ana rakamlar tek tabloda:

Konu	2026 Eşiği	Notlar
Oturma izni (kısa dönem, emlak bazlı)	Min. 200.000 USD (ülke geneli)	16 Ekim 2023'ten beri; SPK ekspertizi + konut/mesken şartı
Vatandaşlık (yatırım yoluyla)	Min. 400.000 USD	2022 Haziran'dan beri; 3 yıl satmama şerhi, SPK ekspertizi
Yıllık alım sınırı	Kişi başı 30 hektar	Pratikte daire alımında konu olmaz
Askeri/güvenlik bölgesi	Otomatik izin (tapuda)	1-3 hafta; askeri bölgede satış yasak
İşlem maliyeti	Mülk bedelinin ~%6-8'i	Tapu harcı + ekspertiz + tercüman + DASK

Kritik uyarı: Rusça ve bazı yabancı kaynaklar hâlâ eski 75.000 USD rakamını yayıyor. Bu rakam 2023'te geçersiz oldu. 2026'da oturma izni için tapu değeri minimum 200.000 USD olmak zorunda.

Oturma izni mi, vatandaşlık mı? Hangisi sana uygun?

İki yolu karıştırmamak gerekiyor — eşikler, getiriler ve süreçler farklı.

Emlak yoluyla oturma izni (ikamet): En az 200.000 USD değerinde konut alırsan, sen ve birinci derece aile bireylerin Türkiye'de yasal olarak yaşama hakkı kazanırsınız. İzin 2 yıla kadar verilir ve yatırım korundukça yenilenir. Tapudaki beyan değeri, tapu devri günü Merkez Bankası satış kuruyla USD'ye çevrilerek hesaplanır ve SPK lisanslı ekspertiz raporuyla doğrulanır. Mülk, tapuda "konut/mesken" olarak görünmeli.

Yatırım yoluyla vatandaşlık (CBI): En az 400.000 USD değerinde gayrimenkul alıp tapuya 3 yıl satmama şerhi koyarsan Türk vatandaşlığına başvurabilirsin. Süreç tipik olarak 6-9 ay sürer, ekspertiz raporu ve resmî para transferi (DAB — Döviz Alım Belgesi) zorunludur. Pasaport, oturma iznine göre çok daha kapsamlı bir haktır.

Disclaimer: Bu eşikler ve süreçler 2026 başı itibarıyladır. Mevzuat ve başvuru pratikleri Göç İdaresi ile Tapu Müdürlüğü kararlarıyla değişebilir.

Önemli ayrım: Mülk satın almak ile ondan bir hak (oturma izni/vatandaşlık) kazanmak iki ayrı işlemdir. Herhangi bir yabancı, askeri yasak bölge dışında Antalya'da konut alabilir — 200.000 USD eşiği yalnız oturma izni hakkı için geçerlidir. 200.000 USD altındaki bir daireyi de alabilirsin; sadece o mülk sana oturma izni vermez. Bu ayrım, bütçeni amacına göre kurmanın anahtarıdır.

Kapalı mahalleler: en kritik ama en çok atlanan konu

Yabancı nüfusu, mahalle kayıtlı nüfusunun %25'ini aşan mahallelerde yeni ikamet izni başvurusu kapalıdır. Bu kural 1 Temmuz 2022'de yürürlüğe girdi; Göç İdaresi 58 ilde 1.000'den fazla mahalleyi yabancı ikametine kapattı ve Antalya'da da kapalı mahalleler var.

Bu, yatırımın için kritik bir nokta: Kapalı bir mahallede mülk satın alabilir ve tapu alabilirsin, ama o adresten oturma izni başvurusu yapamazsın. Yani sırf oturma izni için alıyorsan, önce mahallenin açık olduğunu teyit ettirmen şart.

Liste değişkendir — Göç İdaresi periyodik olarak günceller. Bu yüzden hiçbir blog (bu dahil) sana kesin "şu mahalle açık" diyemez. Doğru yöntem: mülkü bağlamadan önce, hedef adresin güncel durumunu Antalya İl Göç İdaresi'nden veya danışmanından teyit ettirmek. Antalya'da deniz kıyısı popüler bölgelerin bir kısmı kapanmış olabilir; bu yüzden alternatif açık mahalle seçenekleri hazır tutmak akıllıca olur.

Toplam masraf: mülk bedeli + ne kadar?

Mülk fiyatının üzerine, alıcı olarak ödeyeceğin işlem masrafları toplamda kabaca %6-8 arası. İkinci el konutta tipik olarak %4-7 aralığında kalır; üzerine ekspertiz, tercüman ve sigorta eklenir. Dökümü:

Kalem	Tutar / Oran	Açıklama
Tapu harcı	%4 (yasal; çoğu satışta alıcı üstlenir)	Beyan değeri üzerinden
SPK ekspertiz raporu	~300-500 USD	Yabancı alımında ve izin/vatandaşlıkta zorunlu
Yeminli tercüman	~100-200 USD	Türkçe bilmeyen alıcı için tapuda zorunlu
DASK (zorunlu deprem sigortası)	~2.000-3.000 ₺/yıl	Tapu devri için şart
Döner sermaye + idari ücret	~100-200 USD	Tapu Müdürlüğü işlem ücreti
Emlak komisyonu	%2 + KDV	Her taraftan ayrı (yasal üst sınır)

Örnek: 250.000 USD'lik (yaklaşık 8.500.000 ₺, indikatif) bir Konyaaltı dairesinde işlem masrafları kabaca 15.000-20.000 USD bandına denk gelir. Tapu masraflarının tam dökümünü ve örnek hesabı tapu masrafları rehberimizde bulabilirsin.

Dürüstlük notu: Tapuda mülkü düşük göstermek (örn. "kâğıt üstü 180K, gerçek 250K") hem vergi kaçakçılığı hem de oturma izni/vatandaşlık başvurusunu riske atar — çünkü eşik ekspertiz raporundaki değerle ölçülür. Gerçek tutarı beyan et.

Antalya'da yabancı için hangi bölgeler? Güncel fiyatlar

Yabancı alıcıların büyük kısmı deniz yakını Konyaaltı ve Lara (Muratpaşa sahili) dairelerini tercih ediyor. İşte 1D1 Global'in kendi ilan verisinden ilçe geneli ortalama daire fiyatları (2026-06-17 ilan ortalaması, indikatif — kesin ekspertiz değildir):

İlçe / Bölge	Ortalama daire (₺/m²)	Profil
Konyaaltı	~90.000 (n=181)	Deniz + plaj, yabancı favorisi
Aksu	~70.000 (n=100)	Belek/Kundu turistik, golf
Muratpaşa	~58.000 (n=178)	Merkez + Lara sahili
Döşemealtı	~47.000 (n=100)	Villa, sakin, yatay yapı
Kepez	~43.000 (n=191)	İlk konut, uygun bütçe

Konyaaltı içinde mahalle bazında: Liman ~96.000 ₺/m², Hurma ~88.000 ₺/m², Sarısu ~75.000 ₺/m². Lara bölgesinde Şirinyalı ~78.000 ₺/m², Güzeloba ~74.000 ₺/m², Fener ~74.000 ₺/m² (hepsi indikatif ilan ortalaması).

Kira getirisi: Konyaaltı'da brüt yıllık kira getirisi tahmini olarak %6-7 bandında raporlanıyor (indikatif, garanti değil — döviz, sezon ve doluluk oranına göre değişir). Yatırım hedefin kira getirisiyse, mülke özel tahmini bir aralık için ücretsiz ön değerleme aracımızı kullanabilirsin.

Adım adım süreç: ilandan tapuya

Tipik bir yabancı alımı şu sırayla ilerler:

1. Bütçe + amaç netleştir — sadece tatil/yatırım mı, oturma izni mi (200K+), vatandaşlık mı (400K+)? Amaç eşiği belirler.
2. Mahalle teyidi — oturma izni hedefliyorsan, hedef mahallenin ikamete açık olduğunu Göç İdaresi'nden doğrula.
3. Mülk seç + due diligence — tapu kaydı temiz mi, ipotek/haciz var mı, iskân (yapı kullanma izni) var mı kontrol et.
4. Vergi numarası + Türk banka hesabı — yabancı için zorunlu; para transferi bu hesaptan yapılır.
5. Para transferi + DAB — vatandaşlık/oturma izninde para resmî banka kanalıyla USD/döviz olarak gelmeli; banka Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenler.
6. SPK ekspertiz raporu — bağımsız değerleme; eşik bu rapordaki değerle ölçülür.
7. Askeri/güvenlik bölgesi sorgusu — tapu başvurusunda otomatik yapılır (ayrı başvuru yok), 1-3 hafta sürer.
8. Tapu devri — Tapu Müdürlüğü'nde yeminli tercüman eşliğinde imza; tapu yabancı alıcı adına çıkar.
9. İzin/vatandaşlık başvurusu — tapu sonrası ikamet (Göç İdaresi) veya vatandaşlık (Nüfus + yetkili kurumlar) dosyası açılır.

Bu süreçte yerel bir danışman, doğru mahalle seçiminden ekspertiz ve tapu randevusuna kadar zaman ve risk tasarrufu sağlar. Süreci birlikte planlamak için bizimle iletişime geçebilirsin.

Yabancı alıcının en sık yaptığı 4 hata

Antalya'da yabancı alımlarında en çok tekrar eden hatalar ve nasıl kaçınacağın:

• Eski eşikle bütçe kurmak. "75.000 USD'ye oturma izni alırım" planı 2023'te bitti. Oturma izni hedefliyorsan bütçeni baştan 200.000 USD üzerine kur, yoksa süreç ortasında tıkanırsın.
• Mahalle teyidini atlamak. Kapalı bir mahallede daire alıp sonra oturma izni başvurusunun reddedildiğini görmek, en pahalı hatadır. Mülkü bağlamadan önce adresi teyit ettir.
• Tapuda düşük gösterim. Eşik ekspertiz değerine bakar; düşük beyan hem vergi riski hem başvuru reddi getirir. Ayrıca ileride satarken sermaye kazancı vergin şişer.
• İskan/imar kontrolünü atlamak. Yapı kullanma izni (iskan) olmayan ya da imara aykırı bir mülk, hem kredi hem yeniden satışta sorun çıkarır. Due diligence'ı danışmanınla birlikte yap.

Bu dört noktayı baştan doğru kurarsan, Antalya'da yabancı alımı gerçekten düz bir süreçtir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı Antalya'da kaç daire alabilir?

Yabancılar Türkiye'de kişi başı toplam 30 hektara kadar taşınmaz edinebilir; pratikte bu, çok sayıda daire almaya yeter ve daire alımında bir adet sınırı sorun olmaz. Ülke genelinde ilçe bazında bazı kısıtlar olabileceğinden, çok sayıda alımda tapu öncesi teyit önerilir.

Oturma izni için minimum tutar 2026'da ne kadar?

Emlak yoluyla kısa dönem oturma izni için tapudaki mülk değeri minimum 200.000 USD olmalıdır. Bu kural 16 Ekim 2023'ten beri tüm Türkiye'de geçerlidir ve SPK lisanslı ekspertiz raporuyla doğrulanır.

Eski 75.000 dolarlık oturma izni kuralı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Büyükşehirde 75.000 USD, küçük şehirde 50.000 USD olan eski sistem kaldırıldı. 16 Ekim 2023'ten beri tüm Türkiye'de tek eşik geçerli: 200.000 USD. Bu rakamı hâlâ yayan kaynaklar güncel değildir.

Vatandaşlık için ne kadar gayrimenkul almak gerekir?

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için en az 400.000 USD değerinde gayrimenkul alıp tapuya 3 yıl satmama şerhi koymak gerekir. SPK ekspertiz raporu zorunludur ve süreç tipik olarak 6-9 ay sürer.

Hangi mahalleler yabancı ikametine kapalı?

Yabancı nüfusu kayıtlı nüfusun %25'ini aşan mahalleler yeni ikamet başvurusuna kapalıdır ve Antalya'da kapalı mahalleler bulunur. Liste Göç İdaresi tarafından güncellenir ve değişkendir; bu nedenle mülkü bağlamadan önce hedef adresin güncel durumunu teyit ettirmek şarttır.

Askeri bölge izni ne kadar sürer?

Askeri ve güvenlik bölgesi sorgusu tapu başvurusu sırasında otomatik olarak yapılır — ayrı bir başvuru gerekmez. Sonuç genelde 1-3 hafta içinde gelir. Askeri yasak bölgede yabancıya satış yapılamaz.

Toplam masraf mülk fiyatının ne kadarı olur?

Yabancı alıcı için işlem masrafları toplamda mülk bedelinin yaklaşık %6-8'i kadardır. Bu, %4 tapu harcı, SPK ekspertizi, yeminli tercüman, DASK ve idari ücretleri kapsar; tutarlar mülke ve güncel tarifelere göre değişir.

Rusya'dan veya yurt dışından para nasıl transfer edilir?

Para, alıcının Türkiye'deki banka hesabına resmî kanaldan USD veya döviz olarak gelmelidir; vatandaşlık ve oturma izni başvurularında banka Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenler. Nakit veya kayıt dışı transfer başvuruyu riske atar, bu yüzden tüm transferin banka kayıtlı olması önemlidir.

Antalya'da yabancı için en mantıklı bölge hangisi?

Deniz yakını yatırım ve kira getirisi için Konyaaltı (Liman, Hurma) ve Lara (Şirinyalı, Güzeloba) öne çıkar; daha uygun bütçe için Kepez ve Döşemealtı değerlendirilebilir. Doğru bölge, bütçenize ve amacınıza (oturma/vatandaşlık eşiği, kira getirisi) göre değişir.

---

Antalya'da yabancı olarak konut alımı, doğru rakamlar ve doğru mahalleyle düz bir süreç. En kritik üç nokta: eşikleri karıştırma (oturma 200K / vatandaşlık 400K), kapalı mahalleyi başvuru öncesi teyit ettir ve gerçek değeri beyan et. Mülke özel tahmini bir değer aralığı için ücretsiz ön değerleme aracımızı kullanabilir, süreci birlikte planlamak için iletişime geçebilirsin.