Tapu Masrafları 2026: Adım Adım Rehber

Konut alıyorsan satın alma fiyatının üzerine %4-8 ek masraf çıkıyor. Bu rehber, Antalya'da bir daire alımında 2026 itibarıyla ödenecek tüm yasal kalemleri, hangi tarafın ne kadar ödediğini ve toplam maliyeti tek tabloda gösteriyor.

30 saniyelik özet

Kalem	Oran / Tutar	Kim öder?
Tapu harcı	%4 (genelde %2 alıcı + %2 satıcı)	Paylaşılır
Döner sermaye	~6.000 ₺ (sabit, 2026)	Alıcı
DASK (zorunlu deprem sigortası)	Tutara göre değişir, ~1.500-3.000 ₺	Alıcı
Konut sigortası	Opsiyonel, ~1.000-3.000 ₺	Alıcı
Emlak komisyonu	%2 + KDV (her taraftan ayrı)	İkisi de ayrı öder
Ekspertiz	2.500-5.000 ₺	Genelde alıcı
Notere genel vekâlet (gerekirse)	1.000-2.000 ₺	İhtiyaca göre

2026 başı itibarıyla geçerli oranlar. Mevzuat değişikliklerini takip etmek gerekir; her yıl Bakanlık tebliğleri güncellenir.

1) Tapu harcı — en büyük kalem

Yasal oran %4 (Tapu Kanunu Md. 26 / Damga ve Harçlar Tarifesi). Beyan edilen satış değeri üzerinden hesaplanır.

• Yaygın paylaşım: alıcı %2 + satıcı %2
• Sözleşme ile farklı paylaşılabilir, ama yaygın uygulama bu
• 1.000.000 ₺'lik bir konut için → toplam 40.000 ₺ (alıcı 20.000 + satıcı 20.000)

Önemli: Bazı alıcılar düşük gösterimi teklif eder ("kâğıt üstü 800K, gerçek 1M"). Bu vergi kaçakçılığı, alıcı için hem hukuki risk hem ileride satarken sermaye kazancı vergisi sorunu yaratır. Gerçek tutarı beyan et.

2) Döner sermaye + işlem ücretleri

Tapu Müdürlüğü'ne sabit bir ücret ödenir. 2026 başı itibarıyla yaklaşık 6.000 ₺ (her yıl bakanlık güncellemesi var).

Ek olarak:

• Yapı kayıt belgesi (varsa imar barışı kapsamında) → ayrı ücret
• DASK poliçesi olmadan tapu işlemi yapılmaz — alıcı tarafı ödemeli

3) DASK — zorunlu deprem sigortası

Tüm konutlar için zorunlu (Doğal Afet Sigortaları Kurumu). Tutar m² + bina yaşı + yere göre belirlenir.

• Ortalama bir daire için: 1.500-3.000 ₺/yıl
• Tapu işlemi öncesi mutlaka yapılmış olmalı, aksi halde işlem reddedilir
• Yıllık yenilenir; süresi dolduğunda satış yapamazsın

4) Emlak komisyonu — her taraftan ayrı

Yasal üst sınır: satış değerinin %2'si + KDV (Tüketici mevzuatı Md. 56 + İlgili Tebliğler). Alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder — yani emlakçı toplam %4 + KDV alabilir (aynı komisyoncudan).

1.000.000 ₺'lik bir konut için:

• Alıcı: 20.000 ₺ + KDV (3.600 ₺) = 23.600 ₺
• Satıcı: aynısı 23.600 ₺
• Komisyoncu toplam geliri: 47.200 ₺

Bazı emlakçılar daha düşük orana razı olur, pazarlık edilebilir. Sözleşmede oranı yazılı görmeden imzalama.

5) Ekspertiz raporu — 2017'den beri zorunlu (kredili alımda)

• Banka kredisi kullanıyorsan banka ekspertiz raporu ister: 2.500-5.000 ₺
• Nakit alımda zorunlu değil ama akıllıca, özellikle 20+ yaş binalarda
• Bağımsız bir SPK lisanslı ekspertiz şirketi yapar

Tam örnek: 1.000.000 ₺'lik bir konut için alıcı maliyeti

Kalem	Tutar
Konut bedeli	1.000.000 ₺
Tapu harcı (alıcı payı %2)	20.000 ₺
Döner sermaye	6.000 ₺
DASK (1 yıl)	2.500 ₺
Emlak komisyonu (alıcı, %2 + KDV)	23.600 ₺
Ekspertiz (kredili alımda)	4.000 ₺
Toplam alıcı çıkışı	1.056.100 ₺

Yani konut bedelinin üstüne yaklaşık %5.6 ek çıkıyor. Bütçeleme yaparken bu rakamı katmadan plan yapma.

Aynı işlem için satıcının net eline geçen:

Kalem	Tutar
Konut bedeli	1.000.000 ₺
Eksi: Tapu harcı (satıcı payı %2)	-20.000 ₺
Eksi: Emlak komisyonu (satıcı, %2 + KDV)	-23.600 ₺
Net satıcı eline geçen	956.400 ₺

Yabancı uyruklu için ek masraflar

• Askeri yasak bölge sorgu ücreti: 2026 başı itibarıyla yaklaşık 1.500-2.000 ₺ (Tapu Müdürlüğü tarifesi)
• Yeminli tercüman: 1.500-3.000 ₺ (alımda Türkçe anlamayan tarafın yanında olmalı)
• Vergi numarası alımı: ücretsiz, vergi dairesinden 1 günde
• Kapama sürecinde noter vekâleti kullanılırsa: 2.000-4.000 ₺

Sermaye kazancı vergisi (önemli!)

Konutu 5 yıl içinde satarsan, alış-satış farkı üzerinden gelir vergisine tabi olabilirsin (Gelir Vergisi Kanunu Md. 80).

• 5 yıldan fazla tuttuysan → istisna, vergi yok
• 5 yıldan az → kazanç vergi dilimine göre %15-40
• 2026 itibarıyla yıllık beyanname için istisna tutarı her yıl güncellenir

Bu yüzden alış değerini düşük göstermek geri teper: ileride satarken kazanç çok yüksek görünür, daha fazla vergi.

Sıkça karıştırılan noktalar

1. Stopaj nedir? Konut satışlarında stopaj yok. Stopaj kira gelirlerinde ve kurumsal işlemlerde geçerli.

2. Tapu masrafları konut bedeline mi dahil? Hayır. Konut bedeli + tapu harcı + döner sermaye + DASK + komisyon ayrı ayrı ödenir.

3. Kapora ne kadar olmalı? Yaygın oran %10. Yasal zorunluluk değil, sözleşme ile belirlenir.

4. Cayma hakkı var mı? Tüketici Kanunu kapsamında bazı durumlarda evet, ama gayrimenkul satışlarında genelde sözleşmeye bağlı. Avukat görüşü almadan kapora yatırma.

5. Tapu sahte ya da haczedilmiş olabilir mi? Evet, alım öncesi mutlaka takyidat sorgusu yap. Tapu Müdürlüğü'nde 5 dakika sürer.

Sonuç

1 milyon TL'lik bir alımda yaklaşık 56.000 ₺ ek masraf ile karşılaşıyorsun (kredili alımda 60K+). Bütçeni planlarken bunu konut bedeline ek olarak hesaba kat. Komisyon hariç tüm kalemler yasal zorunluluk; pazarlık marjı sadece komisyonda.

Antalya'da konut alım sürecinde bilinen masrafların net hesabı için bizimle iletişime geç — bütçene göre alabileceğin daire profili ve toplam maliyet tablosu çıkaralım. Veya ücretsiz değerleme ile elindeki mülk için tahmini fiyat aralığı al.

Bu rehber 2026 başı itibarıyla geçerli oranları özetler. Mevzuat (Damga ve Harçlar Kanunu, Tapu Kanunu, GVK) değişebilir; her yıl bakanlık tebliğlerini takip et veya bir mali müşavire danış. Yazıdaki sayılar bağlayıcı değildir.